为什么您的抵押贷款利息可能比您想象的要多

我们购买的大多数商品，报价就是我们支付的价格。

即使涉及税费，也应该如此。澳大利亚法律规定，任何人在销售任何商品时都必须标明总价，其中包括所有 “税费和所有不可避免的或预先选择的额外费用”。

但是，我们在调查中将抵押贷款的利率报价与我们自己的抵押贷款文件中的详细说明进行了比较，结果显示，住房贷款几乎从未出现过这种情况。

尽管我们都接受过会计培训，但直到最近，即使利率攀升，我们也懒得去核对。我们以为别人告诉我们的利率（比如每年 5%）就是我们实际支付的利率。

这对银行来说很容易，而且在我们看来也是正确的做法。

报价通常不是支付的价格

按揭利息通常按月收取，但利率是按年计算的。这意味着每次收取利息时，未偿金额都会随着利息的累积而增加。

这听起来很糟糕。但这并不是我们的主要抱怨。

主要是有两种可能的利息计算方法。银行按日计算利息。

最合理的计算方法是将每天的金额加起来得出一个与报价相符的年金额。这样，5% 的利率实际上就是 5%。

虽然这涉及到一些计算，但对银行来说很容易做到。

银行如何计算抵押贷款利息

另一种可能不太合理的方法是所谓的 “简单 “法。我们的调查显示，所有四大银行都使用这种方法，可能还有很多其他银行也在使用。

之所以称为简单法，是因为它只需将年利率（如 5%）除以 365 即可得出日利率。

这似乎并不重要，但由于复利计算，这意味着一年内收取的金额高于所报利率。

假设您以 5%的年利率借款 100,000 澳元，期限为一年，年底偿还全部借款。

您可能期望偿还 105,000 澳元。然而，银行计算利息的方法却导致总还款额为 105,116 澳元。

这是因为日利率（5% 除以 365）适用于未偿还余额，每月一次计入您的余额。这些定期增加的利息意味着您的利息复利成本更高。

对于几十年来说，这种差异很重要

2023年7月，新南威尔士州新抵押贷款的平均规模约为75万澳元，平均利率约为5.95%。

银行使用的计算方法和按揭合约的细则要求每月支付4,473元，包括在30年贷款期限内偿还最初借款的金额。

但是，如果每年实际收取5.95%的费用，那么每月的还款额将是4398元，每年的差额为900元。

在这个典型的例子中，贷款期限内的差额约为27,000澳元。这意味着这些借款人最终将支付6.11%的实际利率。

我们必须阅读细则

我们检查了四大银行——Westpac、CBA、ANZ和NAB,以及它们最大的子公司包括St George、墨尔本银行、Bank SA和Bankwest的条款和条件。

他们都用“简单”的方法收取利息。

互助银行（由其成员拥有的旧信用社和建筑协会）有不同的报告要求，我们无法检查每家银行使用的条款和条件。但我们发现，在我们能查到的地方，它们采用了与四大银行相同的方法。

您可以自己找到这些小字，通常在抵押贷款文件的中间部分。这是一个公式，附有一段解释。

但你必须仔细查看。或者，您也可以像我们一样致电客户服务中心，要求银行解释计算方法。

报价应为已支付价格

我们认为，产品的报价应该是实际收取的价格，这是法律对抵押贷款以外的产品的一般要求。

这就意味着，如果有人告诉你每年将收取 5.95% 的利息，那么你就应该每年支付 5.95% 的利息，而不是因为公式中的一个怪圈而支付 6.11%。

与大多数消费相比，抵押贷款是一项较大的财务承诺。这意味着诚实和清晰的沟通更为重要。

在签署抵押贷款合同时，您应该了解自己将面临的风险。这样，当银行或经纪人向您解释时，如果与宣传的不符，您就可以要求打折。