借贷比例高达97%，低首付住房贷款详解

97% 是在 95% 的贷款基础上，银行将LMI金额也加到贷款额度中。

因此你只需准备5%的首付，而无需担心额外的LMI费用。

您需要满足严格的要求才可以借用房产价值的 95-97% ：

• 您的收入必须足够：
  • 您需要有足够的收入来负担住房贷款以及您的其它承诺，例如账单和现有债务，而不会遇到困难。这也称为满足银行的“可用率”要求。
• 您需要有良好的就业记录：
  • 是97% 住房贷款的一般会要求您过去 6 到 12 个月内从事稳定工作，尽管一些贷方并不会严格对待这项政策。
• 您的信用记录必须是干净的：
  • 您必须至少在最近6个月按时支付您的账单、租金、信用卡还款和其它承诺，并且您的信用档案必须没有黑点。
• 您身上几乎没有债务：
  • 如果您身上背负着大量债务，那么贷方通常不会接受您的申请，例如多张信用卡或个人贷款。根据具体情况，任何低于您要购买的房产购买价格 5% 的费用都可能被接受。
• 您必须拥有足够的资产：
  • 您应该拥有与您的年龄相当的资产，例如汽车、股票或定期存款。
• 有邮政编码和房产限制：
  • 房产的类型和位置也会对获得批准产生影响。银行不愿意批准那些在你拖欠还款的情况下可能难以出售的房产的抵押贷款。
• 您需要至少5% 的真正储蓄：
  • 您需要在 3 个月内将至少购买价格的 5% 定期储蓄存入银行账户。幸运的是，并不是所有的贷款机构都有这种真正的储蓄要求，他们可能会接受来自您父母的帮助（有条件限制）。

它是如何运作的？

只有少数贷款人提供95%的住房贷款，而允许你达到97%或更高的贷款额度的贷款人更少。

那么，这额外的2%是干什么用的呢？

当借款超过购买价格的80%时，银行将一次性收取抵押贷款保险（LMI）的费用。

因为超过 80% 的贷款被认为是有风险的，LMI 会在您拖欠抵押贷款还款的情况下保护银行，它不会保护作为借款人的您。

尽管如此，您仍然需要支付这笔保费！

最重要的是，您通常需要预先支付这笔费用，以及完成购买的其他通常的前期费用，包括印花税、过户费、法律费用和房屋贷款设置费。

如果您有资格获得 97% 的住房贷款，您并不会完全避免 LMI 的成本，但贷款人将把LMI的费用 “资本化 “或 “增加 “到您的住房贷款之上。

通过以下方式：

• 您无需预先支付这笔费用
• 您只需支付LMI，没有利息，与你的抵押贷款偿还
• 您不需要那么大的存款来完成购买，因为你将节省数千预付款（取决于贷款金额）

是否所有贷方都支付 LMI 的全部金额？

一般来说，LMI约为房产价值的2%，不过，根据房产的购买价格，通常更接近于2.5%至3%。

例如，如果您想在悉尼借 570,000 澳元购买价值 600,000 澳元的房产（95% LVR 房屋贷款），您的 LMI 可能高达 28,591 澳元，相当于房产价值的 4.77%。

现在，一些贷方只会借给你房产价值的 2% 来支付 LMI 的成本，在这个例子中，LMI的费用为12,000 澳元。

这意味着您仍然需要支付大约 16,591 澳元才能完成房产购买。

幸运的是，并非所有银行都有相同的政策，即使 LMI 超过 2% 大关，也会全额支付 LMI，因此您基本上可以借入高达 97.5-98% 的贷款。

对于 97%的住房贷款，选择合适的贷款人是至关重要的。

我需要满足真实储蓄要求吗？

当您开始借款超过房产价值的 90% 时，大多数贷方要求您有相当于购买价格 5% 的真实储蓄。

真正的储蓄可以是股票或定期存款的形式，但最常见的是指您在银行账户中累积至少 3 个月的定期存款。显示银行余额增长的证据是你定期偿还抵押贷款能力的反映。

如果您的存款全部或部分来自个人贷款、首次购房者补助金 (FHOG)或您父母的帮助怎么办？

大多数贷方不会接受这是真正的储蓄，但抵押贷款经纪人可以帮助您通过非真正的储蓄贷方获得资格！

我可以借到 97% 以上吗？

有些贷方会根据 LMI 的成本为您提供超过 97% 的财产价值，但您是否知道您可以借到更多？

事实上，您最多可以借到购买价格的 105%，即房产价值加上完成购买的额外费用。

您也可以完全避免 LMI！

通过让您的父母和一个亲近的亲戚用他们的房产担保您的抵押贷款，你可以在没有存款的情况下更快地进入市场!

这种担保贷款安排要求您和您的父母符合一定的标准。

我需要付更高的利率吗?

一般来说，当借款超过购买价格的 90% 时，您可能会看到略高的利率，但通常很小。

原因是你的LVR被认为是高风险的。

尽管如此，我们经常发现，根据贷款人和你的情况，抵押贷款经纪人可以为你提供与贷款低于90%的人相同的利率。

为什么比较 LMI 率很重要？

当大多数澳大利亚人希望获得住房贷款时，他们将大部分注意力集中在获得低利率上。他们很少考虑与他们合作的贷方的LMI 溢价率。

忽略 LMI 利率可能是一个代价高昂的错误，但忽略它们是可以原谅的。

那是因为银行不会向公众宣传这些利率！

一旦您开始以 90%、95% 和 97% 的水平借款，LMI 利率就会迅速上升，而且贷方甚至可能会根据他们在您的申请中识别的风险收取额外费用。

例如，自雇借款人可以被收取 10% 的 LMI 保费加载，而真正的储蓄申请人可以被收取高达 30% 的费用。选择合适的贷款人关键。