悉尼房价近两年来首次下跌

由于借贷成本持续居高不下、负担能力压力加大以及高于平均水平的挂牌房源数量，悉尼房价 21 个月来首次出现下跌，上个月下跌了 0.1%。

CoreLogic 公布的数据显示，新南威尔士州首府墨尔本的房价数月来持续放缓，导致其房价自去年 1 月以来首次下跌。几个月前，墨尔本的房价在 10 月份进一步下跌了 0.2%，引领了房价下跌趋势。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，全国住房价值指数中权重最大的几个城市同时出现下滑，给全国形势蒙上了一层阴影，但不太可能出现深度下滑。

Lawless 先生告诉AFR：“房地产市场正在趋于平稳，两个最大的城市有可能进入浅度衰退。这可能会拖累宏观总体数据趋于平稳或出现轻微下滑。”

Lawless 表示，这种下滑幅度将是轻微的。

他说：“在我看来，这确实相当肤浅，房价可能会受到持续缺乏新供应的支撑，而且明年的降息可能会给市场注入活力。”

但 Lawless 警告称，降低利率并不一定会重新启动市场活动和价格开关。相反，降息会使人们更加关注是否有必要采取宏观审慎措施，以避免消费者过度举债，而这可能会抑制房地产活动。

偿还债务

他说：“如果我们确实看到新一轮宏观审慎关注，我不会感到惊讶。”

“随着利率下降，我们可能会开始看到债务水平上升，因为偿还债务将变得更加实际。监管机构也将更加谨慎。”

这场争论已经开始。澳大利亚审慎监管局主席 John Lonsdale 拒绝了澳大利亚银行协会提出的削减 3% 利率缓冲的呼吁，以便首次置业者能够更轻松地获得贷款并进入房地产市场。

这反映出澳大利亚四大银行之间的分歧：澳大利亚国民银行和澳新银行希望放宽负担能力缓冲，而联邦银行和西太平洋银行则表示反对。

Lawless 表示，CoreLogic 的数据显示，墨尔本房价已从 2022 年 3 月的近期峰值下跌了 5.1%，这使得买房变得更加实惠，尤其是相对于悉尼而言。

10 月份，悉尼的房价中位数为 1,193,240 澳元，而墨尔本的房价中位数为 778,926 澳元，两者之间的差距为 53.2%，这是自 1999 年 5 月以来的最大差距，当时的差距为 54%。

州际移民

Lawless 表示：“几十年来，悉尼和墨尔本的房价差距从未如此大。”

不过，随着买家（尤其是现在维多利亚州再次成为州际移民的净受益者）利用墨尔本相对可负担的价格，这一差距可能很快就会缩小。

Lawless 表示：“考虑到墨尔本在负担能力、更高租金收益和对首次置业者的吸引力方面的竞争优势，我们目前可能正处于这一差距的峰值。”

CoreLogic 的数据显示，墨尔本 10 月份的总租金收益率为 3.7%，与布里斯班和阿德莱德相同，而悉尼的总租金收益率为 3%。

珀斯住宅房产 10 月份价值涨幅最大，根据 CoreLogic 的对冲指数（hedonic index），珀斯的住宅房产价值环比上涨了 1.4%，使西澳首府的房产价值比一年前上涨了 22.6%。

阿德莱德房价当月上涨了 1.1%，全年上涨了 15%；霍巴特上涨了 0.8%（全年下跌了 1.2%）；布里斯班上涨了 0.7%（全年上涨了 13%）。

Lawless 表示，较小的首府城市也正在失去价格增长的动力。

他说：“尽管中等规模首府城市的房屋挂牌量有所增加，但珀斯、阿德莱德和布里斯班的房屋挂牌量仍比今年同期的五年平均水平低 20％ 以上。”

“这些市场仍然确实有利于卖方，尽管这种平衡正在开始逐渐改善。”