现在转贷可以为你节省多少钱？

🔗 - 转贷能帮你节省多少钱

周二的大幅加息让市场措手不及，但随着储备银行试图遏制不断上升的通胀，投资者已经在为 7 月份的后续双重打击做准备。

对于借款人来说，这意味着偿还贷款将变得更加痛西太平洋银行是第一辆通过全面提高 50 个基点的出租车，其他主要银行也紧随其后。

专家们的建议是，在住房贷款方面货比三家，让你的钱为你工作。研究主管 Sally Tindall 说：“任何有抵押贷款的人都应该坐下来计算一下，如果现金利率达到 2.5% 甚至 3%，他们的还款情况会是什么样子。”

“如果这些更高的付款不符合您的预算，那么现在是采取行动的时候了，而不是明年现金利率为 2% 的时候。

“现在开始削减预算，并尽可能考虑以较低的利率转贷。”

转贷：有哪些选择？

这些计算结果假设贷款人将利率上涨全部转嫁给新客户。这些数字没有考虑分拆贷款的可能性，而且是基于一个拥有 50 万澳元贷款、剩余 25 年的自住者。 计算假设浮动利率的上升与西太平洋银行的现金利率预测一致，并包括转换成本、现金返还和费用（如适用）。

• 未来两年的利率 · 两年后的成本 · 与什么都不做相比所节省的费用
• 什么都不做: 3.61% – 5.11% · $47,648
• 转换到四大银行的 2 年固定利率: 4.47% · $42,433 · $5,215
• 转换到四大银行的最低浮动利率: 2.82% – 4.32% · $38,000 · $9,649
• 转换到最低的可变利率之一: 2.47% – 3.97% · $37,510 · $10,138
• 转换到最低的 20 年固定利率之一: 3.31% · $33,623 · $14,025

她警告说，几周之内，一些借款人可能会发现他们无法为抵押贷款转贷，因为他们没有通过银行对较高利率的适用性测试。“现在是真正将利率置于显微镜下的时候了，因为澳洲联储不会就此止步。他们将继续踩着油门，让通货膨胀的精灵回到瓶子里。

“看看外面是否有更好的交易给您。如果您使用的是固定利率，那么您要清楚地知道什么时候会结束，并提前开始四处采购。”

事实上，在过去两年所有主要贷方都提供超低固定利率产品之后，对于那些在不久的将来推出的贷款，悬崖正在迫近。

随着疫情后银行利率走低，选择固定贷款的借款人数量创下历史新高：在去年的高峰期，近一半的新抵押贷款是固定贷款。相比之下，长期平均水平约为 18%。

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虽然有些人能够将利率固定在 2% 的低位，但当他们降息时，这些借款人很有可能面临高于 6% 或 7% 的住房贷款利率。包括联邦银行在内的一些贷方已经拥有超过 5% 的标准浮动贷款。

这一切都意味着抵押贷款压力正在上升。在最近一次加息之后，拥有 500,000 澳元 25 年期抵押贷款的房主预计每月额外支付 133 澳元，而支付 100 万澳元贷款规模的房主每月还款额将增加 265 澳元。

如果到今年年底现金利率达到 2.1%，正如 CBA 和西太平洋银行现在预测的那样，拥有 500,000 澳元抵押贷款的借款人的每月还款总额将增加 542 澳元，而拥有 100 万澳元住房贷款的借款人将看到每月上涨 1083 澳元。

转贷现金返还和其他好处

• 最高现金返还 · 目的

• BCU: $5,000 · 转贷

• HSBC: $3,288 · 转贷

• ING: $3,000 · 转贷

• CBA: $2,000 · 转贷

• Westpac: $3,000 · 转贷

• NAB: $2,000 · 转贷

• ANZ: $3,000 · 转贷（通过经纪人）

• Citi: $6,000 · 转贷（通过经纪人）

• ME Bank: $3,000 · 转贷

• Reduce: $10,000 · 转贷和新购买

• St.George Bank: $4,000 · 转贷

• Bank of Melbourne: $4,000 · 转贷

• BankSA: $4,000 · 转贷

• Virgin Money: $3,000 · 转贷

• Bank of Queensland: $3,000 · 转贷

• RAMS: $4,000 · 转贷

• Defence Bank: $2,500 · 转贷

• MyState Bank: $3,000 · 转贷

• Bank of China: $3,000 · 转贷

• Credit Union SA: $2,500 · 转贷和新购买

• Bankwest: $2,000 · 转贷

• Newcastle Permanent: $3,000 · 转贷

• BankVic: $1,500 · 转贷

• Peoples’ Choice: $4,000 · 转贷

• Suncorp Bank: $3,000 · 转贷

• MOVE Bank: $2,500 · 转贷

• OneTwo: $5,000 · 转贷

• AMP Bank: $3,000 · 新购买

• 最高积分 · 条件

• Qudos Bank: 200,000 Qantas FF 积分 · 在 4 月 1 日至 6 月 30 日期间办理新的 Qantas 积分住房贷款，并在 9 月 30 日前结清。

• Macquarie Bank: 贷款 600,000 澳元时，可获得 170,000 Qantas FF 积分 · 每提取 100,000 澳元的贷款可获得 10,000 积分，在贷款有效期内每月可获得 1000 积分，在第三和第五个周年日可获得 25,000 积分。

• 忠诚度折扣 · 条件

• Unloan: 随着贷款的偿还，最高可获得 0.30% 的折扣 · 每年可获得额外的 0.01% 的折扣，最高折扣为 0.30%。

• One Two Home Loans: 偿还贷款时可享受最高 0.15% 的折扣 · 每支付 5% 的首付，利率将下降 0.03%，最高为 0.15%。

• Athena: 自动降息 · 基于贷款价值比率等级的浮动利率，根据首付的多少而降低。

• 优惠 · 条件

• RACQ Bank: 保险和绿色升级的折扣 · 贷款期间的房屋和财产保险可享受 15% 的折扣，住房贷款超过 25 万澳元的会员可获得 0.79% 年利率的绿色贷款，用于购买符合条件的清洁能源产品。

• CBA: 免费互联网 · 符合条件的预先批准的客户可获得 3 年的免费NBN。

• Credit Union SA: 首次购房者补助 · 金额为 5000 澳元的首次购房者补助，当你贷款超过 25 万澳元购买/建造你的第一套住房时，贷款与价值的比例低于 80%。

• Bank Australia: 生态暂停 · 为环境升级提供长达 3 个月的还款优惠，或 6 个月的一半还款额。

而且，利率可能会推得更高。高盛澳大利亚首席经济学家 Andrew Boak 认为，到 2023 年底，”最终”现金利率为 2.6%，包括在 7 月加息 50 个基点。

他说：“虽然这意味着未来一年政策将迅速收紧，但我们最近的分析表明，澳大利亚经济将能够在短期内吸收大幅上涨的利率，尽管我们看到住宅市场存在长期风险。”

事实上，更高的利率已经给脆弱的房地产市场踩了刹车。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，较高的固定抵押贷款、较低的消费者信心、收紧的信贷条件和不断恶化的负担能力都在最近的放缓中发挥了作用，他对模糊的前景发出警告。

“虽然我们预计悉尼和墨尔本明显的房地产低迷将逐渐蔓延到其他地区，但其轨迹将取决于利率移动和正常化的速度和程度，以及更广泛的澳大利亚经济和劳动力市场的表现。 ”

无论如何，利率上升将抑制借贷能力，因为家庭储蓄减少和通胀上升对服务能力要求造成压力。

虽然集中精力尽快偿还抵押贷款以减轻利率痛苦可能很诱人，但财务顾问 Glen Hare 表示，尤其是年轻的借款人可能希望重新考虑这一策略。

Fox and Hare Wealth 的 Hare 先生说：“没有人通过把钱存入银行账户而致富。如果您的利率上升 0.5%，那么显然这将对家庭收入产生影响。”

“但如果你是 30 多岁或 40 多岁，那么值得讨论一下现在是否是投资股票市场等增长型资产的合适时机（而不是将所有积蓄用于偿还债务）。”

对于财富积累者而言，利率上升和通货膨胀将意味着债务和投资的平衡。

“随着利率上升，对于 30 多岁和 40 多岁的人来说，偿还抵押贷款并不是一个糟糕的策略。这只是一个非常保守的策略。人们通常会默认这一点。“

“我们与客户的对话是，还有其他选择。也许支付的还款额超过最低限度，但也要考虑看看历史上表现最好的资产类别，比如澳大利亚或国际股票。”

对于确实选择更快偿还更多债务的抵押贷款持有人来说，抵消账户现在看起来更具吸引力。

Hare 先生说：“你对冲账户中资金的实际回报率基本上在增加，因为假设你过去支付的利率是 2%，那么你就节省了 2% 的利息。”

“如果你的抵押贷款利率现在是 2.5%，那么你抵消账户中的 10,000 澳元现在价值 2.5%。”

但他说，在这个阶段，定期存款仍然不值得一看。

“定期存款已经有 10 年没有受到关注了，现在仍然没有。是的，6 个月或 12 个月定期存款的利率略高……（但）利率仍然非常低。”

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